Инвестирование в недвижимость

/ru/blog-ru/ynvestyrovanye-v-nedvyzhymost.html

Какие критерии оценки инвестиции?

Наверняка вы знаете, что любая инвестиция оценивается двумя факторами: надёжностью и доходностью? При этом, обычно, доходность пропорциональна рисковости и, по сути, противоположна надёжности. Иными словами, чем надёжнее, тем меньше доход. И наоборот.

Тут вы можете возразить: «Да что вы такое говорите? Недвижимость всегда в цене. На неё существует постоянный спрос. Да и цены что на покупку, что на аренду высоки. Рынок стабилен. Грубо говоря, инвестируя в недвижимость, ты всегда останешься при своих».

Чтобы объективно оценить, насколько надёжным является этот способ инвестирования, нужно оценить потенциальные риски.

Какие риски этого способа?

➡️ Уничтожение или значительное повреждение недвижимости.
Недвижимость подвержена опасности быть уничтоженной или поврежденной не только в результате пожаров, землетрясений или наводнений. От этих рисков можно застраховаться.
А как быть, если это не страховой случай? Давайте вспомним события на Донбассе. В результате обстрелов огромное количество недвижимости разрушено. Да и в мирное время из-за нарушения соседями строительных норм ваша недвижимость может пострадать.

➡️ Падение спроса.
Спрос очень зависим от экономических и политических факторов.
Тот же пример с Донбассом. В результате не легитимности существующей там системы во сколько раз упал спрос и цена на аренду недвижимости даже в крупных городах – Донецке и Луганске?
Вспомним последствия аннексии Крыма. Насколько там изменился спрос и цены по сравнению с предыдущими периодами?
А помните количество пустующих помещений в пост-кризисные 2009-2010 года?

➡️ Обесценивание недвижимости.
Давайте вспомним обвал рынка вследствие кризиса 2008 года. До сентября цены на недвижимость росли как на дрожжах. В результате перегретый рынок рухнул. Те люди, которые приобрели квартиру на пике её цены, вряд ли и по сей день могут продать её без потерь.
А как быть при падении курса национальной валюты? Обычно это также приводит либо к потере в цене, либо к необходимости ожидания сбалансирования рынка.
Возможно, слишком сгущены краски, тем не менее недвижимость является интересным способом инвестирования в мирных условиях и, желательно, в активно развивающемся регионе. От обычных рисков можно и стоит застраховаться.

Какова доходность?

Доходность инвестирования в недвижимость может быть абсолютно разной. Она зависит от выбранной вами стратегии и способов реализации.

Существуют лишь 2 варианта стратегий:
👉 покупка для перепродажи;
👉 покупка для сдачи в аренду.

А вот способов реализации стратегий – множество. Остановимся на наиболее используемых.

Как зарабатывать на перепродаже?

Концепция стратегии понятна – купить подешевле, продать подороже, чтобы провернуть операцию с целью получения навара.

Есть следующие способы реализации:

➡️ cтроящиеся объекты. Поскольку стоимость постройки объекта не мала, застройщики зачастую прибегают к заёмным средствам. Одним из вариантов является использование кредитной линии банка или частные займы. А это довольно-таки дорогостоящие ресурсы. Вторым вариантом является запуск строительства за свои деньги, чтобы в дальнейшем продолжить финансирование за средства, полученные от заключённых договоров о предварительной продаже будущих площадей. В любом случае необходимость застройщиков в финансировании – это отличный фактор для торга и получения хорошей цены покупателем. Ведь застройщику нужны средства для завершения строительства и он в любом случае должен их заполучить. Потому он готов предоставлять приятный дисконт на ликвидные площади.
Если правильно оценить сам объект недвижимости, объём включённых в стоимость работ и не втянуться в долгострой, то на финише строительства его можно быстро продать даже в состоянии после строителей и получить 10-30 % на вложенные средства.

➡️ oбъекты, требующие ремонта. Некоторые владельцы выставляют на продажу интересные объекты. Из-за убитого состояния они имеют невысокую стоимость. Если правильно оценить стоимость такого объекта, объём необходимого ремонта, стоимость объекта после ремонта и учесть стоимость оформления, то на таком объекте можно быстро заработать.

➡️ oбъекты со сменой назначения. Обращайте внимание и на нецелевые объекты. Возможно, что его переоборудование, смена назначения, перевод с жилого в нежилой фонд или обратно значительно повысит рентабельность.
К примеру, наш клиент, купив за небольшие деньги помещение бывшего заводского цеха, относительно недорого переоборудовал его в стиле лофт и продал под размещение ночного клуба. Такая операция принесла ему доход в размере более 40 % на вложенные средства.
А сколько квартир на первом этаже переведено в нежилой фонд и продано либо сдано в аренду для размещения магазинов, банков?..

➡️ oбъекты в развивающемся регионе. Если вы не ограничены во времени и хотите заработать на росте цены, то интересным вариантом станет приобретение объекта в развивающемся регионе. К примеру, узнав о планируемой застройке, размещении рядом какого-то производства или бизнес-центра, а то и вовсе проведении линии метро, можно уверенно сказать, что спрос в этом регионе, а соответственно и стоимость недвижимости увеличится. Это становиться только вопросом времени.
Такой вариант хорошо работает, если на период ожидания использовать и стратегию сдачи помещения в аренду.

➡️ oбъекты срочной продажи. Бывают случаи, когда владелец вынужден продать объект и при этом ограничен во времени. Например, в связи с переездом в иной регион или срочной необходимости в деньгах. Такие объекты выставляются на продажу по низкой цене. При этом на стадии переговоров ещё можно снизить стоимость. А после, немного выждав, неплохо получается перепродать такой объект с хорошей наценкой.
Правда, при использовании такого варианта нужно быть очень аккуратным, чтобы не попасть на крючок мошенников. Они довольно часто используют методы вынужденной продажи, а после в судебном порядке признают недействительность сделки, заключенной на невыгодных условиях.

Как зарабатывать на аренде?

Это иная стратегия, суть которой заключается во вложении средств для получения систематического дохода.

➡️ cдача жилого объекта. Часто встречающимся и наиболее понятный нам является вариант сдачи квартиры или дома в долгосрочную аренду для проживания одного человека или семьи. Однако есть и иные, как правило, более доходные варианты. Например, посуточная сдача, где доход зависит от частоты заселения и стоимости за сутки, хостел, где доход зависит от количества мест, предоставляемого сервиса, стоимости и заполнения, а также использование в качестве закрытого офиса, где доход зависит от территориального размещения, статуса арендатора, количества комнат, качества ремонта помещении и здания в целом.

➡️ cдача коммерческого объекта. Опять же есть классический вариант – сдача предприятию для использования в его хозяйственной деятельности. Однако есть и альтернативы, которые приносят, как правило, большую доходность. Всё зависит от расположения самого объекта. Например, в нежилом фонде можно разместить коворкинг (сдача в аренду рабочих мест физлицам) или переоборудовать его в апартаменты под гостиницу или хостел.