АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЯ | Днепр, Киев, Материалы, Одесса, Харьков | FIRM.UA
 

мы с Вами с 1999 года

Аренда помещения

Открытие собственного дела – вопрос не лёгкий. Столько организационных вопросов нужно решить: чем заниматься? кому продавать? где вести бизнес?.. Стоп! Нужно ведь место для ведения бизнеса. И так мы подошли к вопросу аренды помещения.

В этой статье не будем останавливаться на вопросе поиска помещения. Давайте рассмотрим как правильно заключить договор аренды помещения.

Основные правила установлены законодательством, а именно Хозяйственным (§ 5 главы 30) и Гражданским (главы 58, 59) кодексами Украины. Согласно с этими нормами по данному договору одна сторона – арендодатель передает на определенный срок второй стороне – арендатору помещение во владение и пользование за плату. Вроде бы всё просто, но как дело доходит до практики, то теряешься. Рассмотрим основные практические нюансы, которые вытекают из юридической практики по договорам аренды.

При заключении договора аренды помещения следует учитывать, кому принадлежит арендуемое помещение: государственные или коммунальные учреждения, юридическим или физическим лицам. Кроме того, существуют особенности аренды помещений, относящихся к жилому фонду.

Дешевле всего использовать под офис собственную квартиру, но и здесь есть свои закавыки.

Во-первых, использование жилого помещения под офис противоречит ст. 812 ГК. Это становится препятствием для ведения некоторых видов бизнеса, требующих получение лицензии или аккредитации на таможне (ВЭД). Жилые помещения не проходят под лицензионные условия и правила оформления на таможне.

Во-вторых, в рабочие часы (с 6 до 22) квартира считается офисом и доступ контролирующих органов к такому помещению «упрощён», т.е. не требует получения санкции суда. А для такого визита достаточно заявления любого недоброжелателя.

Получается, что это не самый лучший вариант. Приходится искать иное нежилое помещение.

После его нахождения, при подготовке текста договора следует учитывать такие общие требования:

1. Договор аренды помещения составляется в письменной форме и подписывается сторонами. При подписании договора обратите особое внимание на следующие моменты:
– наличие полномочий у стороны на сдачу помещения в аренду. Полные права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежать исключительно владельцу. Если арендодателем является государственное или коммунальное учреждения, то следует проверить их право на сдачу помещения в аренду. Вполне возможно, что они не наделены такими правами и для заключения договора следует получить отдельное письменной разрешение от выше стоящей инстанции (фактического владельца);
– наличие полномочий у лица, действующего от имени этой стороны, на подписание такого договора. Проверьте документы владельца и лица, его представляющего. Помните, что только руководитель может действовать от имени предприятия без доверенности. Всем остальным такие права делегируются, что в свою очередь оформляется доверенностью. Таким же образом оформляется передача права заключать договора и от физических лиц (при чём доверенность должна быть в нотариальной форме). Не поленитесь, проверьте действующая ли доверенность. Не попадитесь на уловки мошенников.

2. В соответствии со ст. 284 Хозяйственного кодекса существенными условиями договора аренды являются: указание сторон, объект аренды, обязанности сторон, срок действия договора, арендная плата и условия возврата имущества.

Помимо указанных выше следует также оговорить практические моменты пользования помещением: режим пользования помещением, разделение рисков повреждения помещения (страхование), условия проведения ремонта помещения, внесение изменений в договор, наличие или возможность проведения средств связи, обеспечение охраны.

Остановимся на этих пунктах аренды помещений детальнее.

Указание сторон. В преамбуле договора аренды указываются полное наименование арендодателя и арендатора, оснований их деятельности, лиц, осуществляющих представительство и документы, подтверждающие полномочия. Как правило, в конце договора указываются реквизиты сторон: адреса, средства связи, банковские реквизиты, налоговые данные.

Объект аренды. Следует чётко описать помещение: адрес здания, этаж, номер комнаты, её площадь, а по возможности присоединить извлечение из плана здания, составить описание состояния помещения, предметов, которыми оно оборудовано.

Обязанности сторон. Детально прописывайте обязанности сторон. Помните, что право одной стороны, автоматически вытекает с обязательства второй стороны.

Как правило арендодателю вменяются обязанности: передать помещение в указанный срок, обеспечить доступ к помещению, способствовать проведению средств связи, обеспечить сохранность помещения от третьих лиц в нерабочее время, проводить капитальный ремонт, обеспечить доступ посетителей в рабочее время, застраховать помещение от рисков, вовремя устранять факторы, препятствующие нормальному пользованию помещением, получать арендную плату, принять помещение по окончанию срока аренды.

Арендатор же в свою очередь обязан: принять помещение в аренду, надлежащим законным способом использовать его, не передавать третьим лицам без согласия арендодателя, не совершать действия, которые влекут повреждение помещения, делать текущие косметические ремонты, соблюдать санитарные и придерживаться пожарных норм, своевременно вносить оплату.

Срок действия договора. Договор аренды заключается на определённый срок. При чём от этого срока зависит форма заключения договора. Так договор сроком до 3 лет заключается в простой письменной форме. В то же время договора сроком от 3 лет и более – в нотариальной.

Обязательно пропишите право приоритетного продления договора аренды, а также условия досрочного прекращения договора: письменное уведомление за определённое время до расторжения.

Арендная плата. За пользование помещением следует вносить определённую плату. Укажите её сумму и периодичность взноса. Если предусматривается внесение каких-либо залоговых платежей, пропишите порядок их внесения, использования и возврата. Зачастую следует предусмотреть возможность индексации цены вследствие её роста или падения. Согласуйте порядок покрытия коммунальных расходов (электричество, отопление, вывоз мусора).

Условия возврата помещения. Обязательно зафиксируйте процедуру возврата помещения, вывоза своего оборудования, погашения задолженностей, урегулирования вопросов при расторжении договора.

Режим пользования помещением. Пропишите в договоре цель, дни и время использования помещения, возможность использования в выходные и праздничные дни, возможность доступа сотрудников и посетителей, ввоза и вывоза оборудования.

Разделите риски. Помните, что риск гибели предмета собственности несёт владелец, если иное не оговорено в договоре. Чтобы избежать негативных последствий в случае повреждения помещения вследствие пожара, затопления или т.п. рисков, оговорите обязанность арендодателя застраховать помещение от таких случаев в свою пользу. Пускай наступлением такого риска занимается страховая компания, а не вы.

Ремонтные работы. Любое помещение подвержено износу. Рано или поздно его нужно облагородить. Пропишите порядок проведения такого ремонта в договоре, дабы потом не получилось, что сделать элементарный ремонт будет невозможным.

Проведение связи. Зачастую помещения сдаются уже оборудованные средствами связи. Но вдруг вам нужно будет расширить количество линий или проложить высокоскоростной интернет. Зафиксируйте возможность проведения таких работ и доступа к каналам для линий связи.

Охрана. Обеспечьте офис охраной, сигнализацией или т.п. средствами контроля. Мы уже говорили, что риск утраты имущества несет владелец. Так не дайте же возможность лишить вас собственности.

Изменения договора. Жизнь настолько переменчива, что порой не знаешь чего от неё ожидать. Оставьте себе возможность внести изменения в договор. Будь-то изменение сроков аренды, оплаты, компенсации проведённого ремонта и т.п.

И так договор составлен. Далее организуется его подписание в установленной форме (письменная или нотариальная). После подписания не забудьте ещё про два момента:
1) приём-передача помещения оформляется соответствующим актом. Подписание акта является подтверждением надлежащего выполнения сторонами своих обязательств;
2) зарегистрируйте договор аренды в органах Минюста. Согласно Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременении» от 01.07.04 г. №1952-IV установлен обязательный порядок регистрации права на временное использование недвижимости, в том числе и на условиях аренды.

Надеемся, что наши практические советы помогут составить надёжный договор аренды, отображающий все фактические отношения между владельцем помещения и вами.

Теперь со спокойной душёй пользуйтесь арендованным помещением.


© ГК "ФинИнКом" 1999-2020 FIRM.UA - решения для бизнеса