ОРЕНДА ПРИМІЩЕННЯ | Дніпро, Київ, Матеріали, Одеса, Харків | FIRM.UA
 

ми з Вами з 1999 року

Оренда приміщення

Відкриття власної справи – питання не легке. Стільки організаційних питань потрібно вирішити: чим займатися? кому продавати? де вести бізнес?.. Стоп! Адже потрібно місце для ведення бізнесу. І так ми підійшли до питання оренди приміщення.

У цій статті не будемо зупинятися на питанні пошуку приміщення. Давайте розглянемо як правильно укласти договір оренди приміщення.

Основні правила встановлені законодавством, а саме Господарським (§ 5 глави 30) і Цивільним (глави 58, 59) кодексами України. Згідно із цими нормами за даним договором одна сторона – орендодавець передає на певний строк другій стороні – орендареві приміщення у володіння та користування за плату. Начебто б все просто, але як справа доходить до діла, то губишся. Розглянемо основні практичні нюанси, які випливають із юридичної практики по договорах оренди.

При укладанні договору оренди приміщення варто враховувати кому належить орендоване приміщення – державній або комунальній установі, юридичним або фізичним особам. Крім того, існують особливості оренди приміщень, що відносяться до житлового фонду.

Дешевше всього використати під офіс власну квартиру, але й тут є свої заковики.

По-перше, використання житлового приміщення під офіс суперечить ст. 812 ЦК. Це стає перешкодою для ведення деяких видів бізнесу, що вимагають одержання ліцензії або акредитації на митниці (ЗЕД). Житлові приміщення не підходять під ліцензійні умови та правила оформлення на митниці.

По-друге, у робочі години (з 6 до 22) квартира вважається офісом і доступ контролюючих органів до такого приміщення «спрощений», тобто не вимагає одержання санкції суду. А для такого візиту досить заяви будь-якого недоброзичливця.

Виходить, що це не найкращий варіант. Доводиться шукати інше нежитлове приміщення.

Після його знаходження, при підготовці тексту договору варто враховувати такі загальні вимоги:

1. Договір оренди приміщення складається у письмовій формі та підписується сторонами. Під час підписання договору зверніть особливу увагу на наступні моменти:
– наявність повноважень у сторони на здачу приміщення в оренду. Повні права володіння, користування і розпорядження майном повинні належати винятково власникові. Якщо орендодавцем є державна або комунальна установи, то варто перевірити їхнє право на здачу приміщення в оренду. Цілком можливо, що вони не наділені такими правами і для укладання договору варто одержати окремий письмовий дозвіл від вищестоящої інстанції (фактичного власника);
– наявність повноважень у особи, що діє від імені цієї сторони, на підписання такого договору. Перевірте документи власника й особи, що його представляє. Пам’ятайте, що тільки керівник може діяти від імені підприємства без доручення. Всім іншим такі права делегуються, що у свою чергу оформлюється довіреністю. У такий же спосіб оформляється передача права укладати договори і від фізичних осіб (при чому довіреність повинна бути у нотаріальній формі). Не полінуйтеся, перевірте чи діюча довіреність. Не попадіться на виверти шахраїв.

2. Відповідно до ст. 284 Господарського кодексу суттєвими умовами договору оренди є: зазначення сторін, об’єкт оренди, обов’язки сторін, термін дії договору, орендна плата та умови повернення майна.

Крім зазначених вище слід також домовитися про практичні моменти користування приміщенням: режим користування приміщенням, розподіл ризиків пошкодження приміщення (страхування), умови проведення ремонту приміщення, внесення змін у договір, наявність або можливість проведення засобів зв’язку, забезпечення охорони.

Зупинимося на цих пунктах оренди приміщень детальніше.

Зазначення сторін. У преамбулі договору оренди вказуються повне найменування орендодавця й орендаря, підстава їхньої діяльності, осіб, що здійснюють представництво, та документи, що підтверджують повноваження. Як правило, наприкінці договору вказуються реквізити сторін: адреси, засоби зв’язку, банківські реквізити, податкові дані.

Об’єкт оренди. Варто чітко описати приміщення: адреса будинку, поверх, номер кімнати, її площа, а по можливості приєднати витяг із плану будинку, скласти опис стану приміщення, предметів, якими воно обладнано.

Обов’язки сторін. Детально прописуйте обов’язки сторін. Пам’ятайте, що право однієї сторони, автоматично випливає із зобов’язання іншої сторони.

Як правило, орендодавцю ставляться обов’язки: передати приміщення у зазначений строк, забезпечити доступ до приміщення, сприяти проведенню засобів зв’язку, забезпечити збереження приміщення від третіх осіб у неробочий час, проводити капітальний ремонт, забезпечити доступ відвідувачів у робочий час, застрахувати приміщення від ризиків, вчасно усувати фактори, що перешкоджають нормальному користуванню приміщенням, одержувати орендну плату, прийняти приміщення по закінченню строку оренди.

Орендар же, у свою чергу, зобов’язаний: прийняти приміщення в оренду, належним законним способом використати його, не передавати третім особам без згоди орендодавця, не робити дії, які спричиняють пошкодження приміщення, робити поточні косметичні ремонти, дотримуватись санітарних і пожежних норм, вчасно вносити оплату.

Термін дії договору. Договір оренди укладається на певний строк. При чому від цього строку залежить форма укладання договору. Так, договір строком до 3 років укладається у простій письмовій формі. У той же час договір строком від 3 років і більше – у нотаріальній.

Обов’язково пропишіть право пріоритетного продовження договору оренди, а також умови дострокового припинення договору: письмове повідомлення на певний час до розірвання.

Орендна плата. За користування приміщенням варто вносити певну плату. Вкажіть її суму та періодичність внеску. Якщо передбачається внесення будь-яких заставних платежів, пропишіть порядок їх внесення, використання та повернення. Найчастіше слід передбачити можливість індексації ціни внаслідок її росту або падіння. Узгодьте порядок покриття комунальних видатків (електрика, опалення, вивіз сміття).

Умови повернення приміщення. Обов’язково зафіксуйте процедуру повернення приміщення, вивозу свого обладнання, погашення заборгованостей, урегулювання питань при розірванні договору.

Режим користування приміщенням. Пропишіть у договорі мету, день і час використання приміщення, можливість використання у вихідні та святкові дні, можливість доступу співробітників і відвідувачів, ввозу й вивозу обладнання.

Поділіть ризики. Пам’ятайте, що ризик загибелі предмета власності несе власник, якщо інше не зазначено у договорі. Щоб уникнути негативних наслідків у випадку пошкодження приміщення внаслідок пожежі, затоплення або іншихризиків, обговоріть обов’язок орендодавця застрахувати приміщення від таких випадків на свою користь. Нехай настанням такого ризику займається страхова компанія, а не ви.

Ремонтні роботи. Будь-яке приміщення піддається зношуванню. Рано або пізно його потрібно облагородити. Пропишіть порядок проведення такого ремонту у договорі, щоб потім не вийшло, що зробити елементарний ремонт буде неможливим.

Проведення зв’язку. Найчастіше приміщення здаються вже обладнані засобами зв’язку. Але раптом вам потрібно буде розширити кількість ліній або прокласти високошвидкісний інтернет. Зафіксуйте можливість проведення таких робіт і доступу до каналів для ліній зв’язку.

Охорона. Забезпечте офіс охороною, сигналізацією або т.п. засобами контролю. Ми вже говорили, що ризик втрати майна несе власник. Так не дайте ж можливість позбавити вас власності.

Зміни договору. Життя настільки мінливе, що часом не знаєш чого від нього очікувати. Залишіть собі можливість внести зміни у договір. Чи то зміна строків оренди, оплати, компенсації проведеного ремонту і т.п.

Отже, договір складений. Далі організується його підписання у встановленій формі (письмова або нотаріальна). Після підписання не забудьте ще про два моменти:
1) прийом-передача приміщення оформлюється відповідним актом. Підписання акту є підтвердженням належного виконання сторонами своїх зобов’язань;
2) зареєструйте договір оренди в органах Мін’юсту. Згідно Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їхнє обтяження» від 01.07.04 р. №1952-IV установлений обов’язковий порядок реєстрації права на тимчасове використання нерухомості, у тому числі й на умовах оренди.

Сподіваємося, що наші практичні поради допоможуть скласти надійний договір оренди, що відображає всі фактичні відносини між власником приміщення і вами.

Тепер зі спокійною душею користуйтеся орендованим приміщенням.


© ГК "ФінІнКом" 1999-2019 FIRM.UA - рішення для бізнесу
click fraud detection