Інвестування у нерухомість

Які критерії оцінки інвестиції?

Напевно, ви знаєте, що будь-яка інвестиція оцінюється двома факторами: надійністю і прибутковістю? При цьому, як правило, прибутковість пропорційна ризиковості і, по суті, протилежна надійності. Іншими словами, чим надійніше, тим менший дохід. І навпаки.

Тут ви можете заперечити: «Та що ви таке кажете? Нерухомість завжди у ціні. На неї існує постійний попит. Та й ціни на покупку, що на оренду високі. Ринок стабільний. Грубо кажучи, інвестуючи у нерухомість, ти завжди залишишся при своїх».

Щоб об’єктивно оцінити, наскільки надійним є спосіб інвестування, потрібно оцінити потенційні ризики.

Які ризики цього?

➡️ Знищення або значне пошкодження нерухомості.
Нерухомість знаходиться у небезпеці бути знищеною або пошкодженою не тільки внаслідок пожеж, землетрусів або повеней. Від цих ризиків можна застрахуватись.
А як бути, якщо це не страховий випадок? Згадаймо події на Донбасі. Внаслідок обстрілів величезна кількість нерухомості зруйнована. Та й у мирний час через порушення сусідами будівельних норм ваша нерухомість може постраждати.

➡️ Падіння попиту.
Попит дуже залежить від економічних та політичних чинників.
Той самий приклад із Донбасом. Внаслідок нелегітимності існуючої там системи у скільки разів упав попит і ціна на оренду нерухомості навіть у великих містах – Донецьку та Луганську?
Згадаймо наслідки анексії Криму. Наскільки там змінився попит та ціни порівняно з попередніми періодами?
А пам’ятаєте кількість порожніх приміщень у посткризові 2009-2010 роки?

➡️ Знецінення нерухомості.
Згадаймо обвал ринку внаслідок кризи 2008 року. До вересня ціни на нерухомість зростали як на дріжджах. У результаті перегрітий ринок звалився. Ті люди, які придбали квартиру на піку ціни, навряд чи й досі можуть продати її без втрат.
А як бути при падінні курсу національної валюти? Зазвичай це також призводить до втрати у ціні, або до необхідності очікування збалансування ринку.
Можливо, занадто згущено фарби, проте нерухомість є цікавим способом інвестування у мирних умовах і, бажано, у регіоні, що активно розвивається. Від звичайних ризиків можна і варто застрахуватись.

Яка прибутковість?

Прибутковість інвестування у нерухомість може бути абсолютно різною. Вона залежить від обраної вами стратегії та способів реалізації.

Існують лише 2 варіанти стратегій:
👉 придбання для перепродажу;
👉 придбання для здачі в оренду.

А ось способів реалізації стратегій – безліч. Зупинимося на найбільш використовуваних.

Як заробляти на перепродажі?

Концепція стратегії зрозуміла – купити подешевше, продати дорожче, щоб провернути операцію з метою отримання навару.

Є такі способи реалізації:

➡️ oб’єкти, що будуються. Оскільки вартість будівництва об’єкта не мала, забудовники найчастіше вдаються до позикових коштів. Одним із варіантів є використання кредитної лінії банку або приватні позики. А це досить дорогі ресурси. Другим варіантом є запуск будівництва за власний кошт, щоб надалі продовжити фінансування за кошти, отримані від укладених договорів про попередній продаж майбутніх площ. У будь-якому випадку необхідність забудовників у фінансуванні – це чудовий фактор для торгу та отримання хорошої ціни покупцем. Адже забудовнику потрібні кошти для завершення будівництва і він у будь-якому разі має їх отримати. Тому готовий надавати приємний дисконт на ліквідні площі.
Якщо правильно оцінити сам об’єкт нерухомості, обсяг включених у вартість робіт і не втягнутися у довгобуд, то на фініші будівництва його можна швидко продати навіть у стані після будівельників та отримати 10-30% на вкладені кошти;

➡️ jб’єкти, що потребують ремонту. Деякі власники виставляють на продаж цікаві об’єкти. Через вбитий стан вони мають невисоку вартість. Якщо правильно оцінити вартість такого об’єкта, обсяг необхідного ремонту, вартість об’єкта після ремонту та врахувати вартість оформлення, то на такому об’єкті можна швидко заробити;

➡️ oб’єкти зі зміною призначення. Звертайте увагу на нецільові об’єкти. Можливо, що його переобладнання, зміна призначення, переведення з житлового у нежитловий фонд  значно підвищить рентабельність.
Наприклад, наш клієнт, купивши за невеликі гроші приміщення колишнього заводського цеху, відносно недорого переобладнав його у стилі лофт та продав під розміщення нічного клубу. Така операція принесла йому дохід у розмірі понад 40% на вкладені кошти.
А скільки квартир на першому поверсі переведено у нежитловий фонд і продано чи здано в оренду для розміщення магазинів, банків?

➡️ oб’єкти в регіоні, що розвивається. Якщо ви не обмежені у часі і хочете заробити на зростанні ціни, то цікавим варіантом стане придбання об’єкта у регіоні, що розвивається. Наприклад, дізнавшись про забудову, розміщення поряд якогось виробництва або бізнес-центру, а то й зовсім проведення лінії метро, ​​можна впевнено сказати, що попит у цьому регіоні, а відповідно і вартість нерухомості збільшиться. Це стає лише питанням часу.
Такий варіант добре працює, якщо на період очікування використовувати стратегію здачі приміщення в оренду;

➡️ oб’єкти термінового продажу. Трапляються випадки, коли власник змушений продати об’єкт і при цьому обмежений у часі. Наприклад, у зв’язку з переїздом до іншого регіону чи термінової потреби у грошах. Такі об’єкти виставляються на продаж за низькою ціною. При цьому на стадії переговорів можна знизити вартість. А потім, трохи почекавши, непогано виходить перепродати такий об’єкт із гарною націнкою.
Щоправда, при використанні такого варіанту потрібно бути дуже обережним, щоб не потрапити на гачок шахраїв. Вони досить часто використовують методи вимушеного продажу, а потім у судовому порядку визнають недійсність правочину, укладеного на невигідних умовах.

Як заробляти на оренді?

Це інша стратегія, суть якої полягає у вкладенні коштів на отримання систематичного доходу.

➡️ Здача житлового об’єкту. Найпоширенішим і найбільш зрозумілим є варіант здачі квартири або будинку в довгострокову оренду для проживання однієї людини або сім’ї. Однак є й інші, як правило, більш прибуткові варіанти. Наприклад, подобова здача, де дохід залежить від частоти заселення та вартості за добу, хостел, де дохід залежить від кількості місць, наданого сервісу, вартості та заповнення, а також використання як закритий офіс, де дохід залежить від територіального розміщення, статусу орендаря, кількості кімнат, якості ремонту приміщенні та будівлі загалом.

➡️ Здача комерційного об’єкта. Знову ж таки є класичний варіант – здавання підприємству для використання у його господарській діяльності. Однак є й альтернативи, які приносять, як правило, більшу прибутковість. Все залежить від розташування об’єкта. Наприклад, у нежитловому фонді можна розмістити коворкінг (здавання в оренду робочих місць фізособам) або переобладнати його в апартаменти під готель чи хостел.